Permessi secondo la legge sulle edificazioni
Edificazione e pianificazione urbanistica e regionale nella Repubblica di Croazia rappresentano una parte importante della legislazione, e sono regolate dalla Legge sulla pianificazione del territorio e edificazione (Gazzetta Ufficiale, n. 76/07).
La problematica degli investimenti immobiliari nella repubblica di Croazia riguarda in primo luogo il periodo previsto per la finalizzazione dell'investimento. I termini per la preparazione dei documenti e il rilascio dei consensi e permessi necessari superano assai le esigenze dell'investitore, che allo stesso tempo viene coinvolto in altre attività necessarie per realizzare il progetto edile..
I sforzi della legislazione, come pure le attività degli ispettorati dello stato, hanno contribuito alla prevenzione del caos edificativo-urbanistico, e al miglioramento generale delle condizioni nell'edificazione.
Tra molti consensi e permessi indispensabili per la costruzione legittima, i più importanti sono il permesso di locazione, il permesso di costruzione e il permesso d'uso.
Permesso di locazione (pianificazione)
La documentazione di pianificazione urbanistica e regionale regola l'organizzazione, uso e locazione della zona, come anche i criteri e le direttive per lo sviluppo e protezione della zona.
Il permesso di locazione rappresenta un meccanismo di implementazione della documentazione urbanistica e di pianificazione, che stabilisce la conformità' dell'intervento voluto con la documentazione esistente in vigore. È un atto amministrativo.
Il contenuto del permesso di locazione e il suo rilascio viene prescritto dall'Atto di pianificazione del territorio, e viene rilasciato per ogni intervento, con eccezioni rare. L'ufficio statale per la pianificazione del territorio è competente per il rilascio del permesso, eccetto nel caso la costruzione voluta sia d'interesse particolare per lo stato, quando il Ministero dell'ambiente e pianificazione del territorio diventa competente. Tranne i proprietari del terreno o dell'edificio, i proprietari degli immobili adiacenti possono partecipare nei procedimenti di rilascio dei permessi di locazione.
La richiesta deve essere presentata insieme a: estratto dal piano catastale, piano architettonico preliminare, piano di stabilita' preliminare, consenso per la corrente elettrica, per l'acqua, canalizzazione, gas, Ministero degli Affari Interni, traffico, ispezione sanitaria ecc. Una dichiarazione dei vicini di casa che dichiarano di non avere alcuna obiezione contro la costruzione deve pure essere presentata.
Il permesso di locazione definisce: la firma e la grandezza della parcella di edificazione, ovvero lo scopo dell'intervento, l'ubicazione dell'edificio, la grandezza e la superficie della zona intorno all'edificio, il metodo e le condizioni per l'accesso alla particella ovvero l'edificio dalla strada pubblica e infrastruttura comunale, come anche altri elementi necessari per l'intervento, conformemente alle regolazioni speciali.
Il permesso di locazione vale per due anni a cominciare dal giorno in cui passa in giudicato, e il procedimento per ottenere il permesso di costruzione deve essere iniziato entro quel periodo.
Permesso di costruzione
Secondo la Legge sulla pianificazione del territorio e edificazione, entrata in vigore il 1 ottobre 2007, il permesso di costruzione non e' più necessario nella maggioranza dei casi.
Per la costruzione di un edificio di superficie combinata (lorda) pari a meno di 400 metri quadri (600 m2 per gli edifici per uso agricolo) è necessario avere una decisione sulle condizioni di costruzione, che sostituisce il permesso di costruzione. La costruzione di un edificio che supera questi parametri necessita di una conferma del piano del progetto generale.
Lo scopo del permesso di costruzione è di adattare la costruzione voluta con le disposizioni previste dall'Atto di costruzione e con l'interesse pubblico, che superano gli interessi individuali dell'investitore.
Il permesso di costruzione e' un atto amministrativo che da il diritto di costruire un edificio particolare su un terreno particolare. La parte integrante della richiesta per il rilascio del permesso di costruzione è il permesso di locazione, progetto generale dell'edificio, sorveglianza tecnica, geotecnica e altre (eccetto per la costruzione di una casa familiare). Alla richiesta viene allegata la prova di avere il permesso di costruire su un terreno particolare ovvero l'estratto dal registro tavolare. L'Atto prevede la possibilità di emendare il permesso durante le costruzioni, come pure di cambiare l'investitore, che deve essere notificato all'organo autorizzato entro 15 giorni.
Il permesso di costruzione diventa invalido ex lege, se i lavori di costruzione non inizino dopo 2 anni dopo il passo in giudicato, ma in ogni caso questo periodo può essere prolungato sulla richiesta dell'investitore.
L'Ufficio amministrativo dello stato è competente per il rilascio del permesso, se le costruzioni non sono d'interesse particolare per lo stato, in quale caso è competente il relativo Ministero.
Nel caso tutte le condizioni richieste vengano realizzate, l'organo competente è obbligato a rilasciare il permesso entro 30 giorni dopo aver ricevuto la richiesta completata.
Si fa notare che in casi eccezionali è possibile iniziare le costruzioni senza il permesso di costruzione, ovvero nei casi di manutenzione di un edificio esistente, le costruzioni che facilitano i movimenti per le persone disabili, costruzioni per scopi militari, costruzione di tombe, ecc.
Tentando di minimizzare costruzioni illegali, l'Atto prevede che tutti gli edifici costruiti senza il permesso di costruzione prima del 15 febbraio 1968 vengono ritenuti costruiti in base a un permesso di costruzione valido.
Permesso d'uso (occupazione)
Secondo la Legge, il permesso di occupazione è d'obbligo per un edificio finito. È uno strumento che assicura la qualità della costruzione, e viene rilasciato dopo l'esaminazione tecnica dell'edificio, quando l'edificio deve soddisfare un numero di condizioni severe.
Un comitato speciale, consistente dagli esperti in edilizia e dai rappresentanti degli organi dello stato, eseguisce l'esaminazione tecnica entro 30 giorni dal giorno di ricevuta della richiesta per il rilascio del permesso.
L'edificio finito o altra struttura può essere usato solo dopo aver ottenuto un permesso d'uso.
Avere un permesso d'uso è un prerequisito per la registrazione del nuovo edificio. Per quanto riguarda i vecchi edifici, l'esistenza o mancanza di un permesso d'uso viene annotata nel registro tavolare.
